還房貸還是投資計算機
多出來的錢拿去多還房貸,還是拿去買股票?用過去的真實數字,看到今天各變成多少。
輸入你的房貸和多出來的錢
貸款條件填當初貸款的(和房貸計算機一樣);再填撥款年月、從哪個月開始多出這筆錢,以及要比較的股票。
範例貸款 1,000 萬元 · 30 年 · 年利率 2.2% · 本息平均攤還 · 2016 年 10 月撥款
2016 年 11 月起每月多出 1 萬元:拿去多還房貸,還是買 元大台灣50(0050)?
- 多還房貸:今天134.1 萬元1,340,864 元房貸少欠 134.1 萬元(累計多還 120.0 萬元,其餘是少付的利息)
- 買 元大台灣50(0050):今天465.6 萬元4,656,386 元股票 438.4 萬元 + 領到的現金股利 27.2 萬元
今天:買股票比多還房貸多 331.6 萬元。
買股票最落後的一天:2020 年 3 月 19 日,買股票比多還房貸少 44,214 元。
兩邊每個月拿出的錢一樣:原本的房貸月付加上多出的錢。2016 年 11 月 7 日起共 120 期,累計多出 120.0 萬元。多還房貸的報酬就是房貸年利率 2.2%(按月複利);買股票年化 +25.7%(資金加權)。股利再投入的話,買股票是 523.2 萬元。不含手續費、股利所得稅與二代健保、房貸利息扣除額、違約金。過去的報酬不代表未來;提前還款省下的利息是確定的,投資的結果不是。
怎麼算的
兩邊每個月拿出一樣多的錢
兩邊都照原本的月付繳房貸,差別只在多出來的錢:一邊拿去多還房貸,一邊在同一天買股票。這樣比,兩邊從口袋拿出的錢完全一樣,最後的差別就只剩「房貸少欠多少」和「股票值多少」。
多還房貸 = 拿到房貸利率的確定報酬
月付不變、多還的錢全部拿去減本金,房貸少欠的本金每個月會按房貸利率多滾一個月的利息(按月計息:剩餘本金 × 年利率 ÷ 12)。所以多還房貸的成長率就是你的房貸利率,不隨股市漲跌;利率有分段的話,每段照那段的利率滾。
如果在結算日以前就還清了,之後原本的月付加上多出的錢,改成每月買同一檔股票,兩邊拿出的錢才會一樣。
買股票用真實股價與實際配發的股利
每月在同一天用收盤價買進(不取整股),結果 = 結算日的股票價值 + 領到的現金股利(不再投入);分割、減資、配股都已調整。股利再投入的結果放在結果卡下方的小字。
落後最多的時候:看每個交易日
從第一期起,每個交易日收盤都比一次兩邊的價值,列出買股票比多還房貸落後最多的那一天。只看月底或扣款日,會漏掉月中的大跌。
常見問題
為什麼多還房貸等於拿到房貸利率的報酬?
因為多還的每一元,之後每個月都不用再付利息。月付不變時,多還的那筆錢讓剩餘本金變少,下個月的利息就少了「多還金額 × 月利率」;省下的利息又拿去還本金,所以少欠的本金每個月按房貸利率複利成長。例如年利率 2%、一次多還 100 萬、月付不變,10 年後房貸大約少欠 122 萬。
為什麼不算「降低月付」?
因為降低月付之後,兩邊每個月拿出的錢就不一樣了。月付變少,省下來的錢要另外假設拿去做什麼,比較就不公平。所以本頁的多還房貸固定用「月付不變、本金變少」。
和提前還款計算機的「縮短年限」為什麼數字不一樣?
兩頁縮短年限的方式不同。提前還款計算機每次多還後會重算成整數期數,月付每個月會少幾十到幾百元;本頁為了讓兩邊每個月拿出的錢完全一樣,月付維持原本的金額,這部分也拿去還了本金,所以累積十年,本頁少欠的本金會多出幾千元以上。
沒算到的有哪些?
手續費、股利所得稅與二代健保、房貸利息扣除額、違約金都沒算。提前還款會讓可以扣除的房貸利息變少,對多還房貸不利;股利的稅和補充保費會讓買股票少一點;綁約期內多還可能有違約金,詳見貸款契約。這些每個人的情況都不同,本頁沒有替你算。
房貸利率這幾年有變過,怎麼填?
用「利率會分段調整」照貸款第幾年填。本站沒有各家銀行的歷史房貸利率,也不替你猜;利率填得越接近實際,多還房貸的數字越準。
本頁只陳述歷史上這樣做、到今天的數字,不判斷該還款還是該投資;過去的報酬不代表未來。預設 0050 只是示範,不代表推薦。